Voici quelques articles de loi et conseils juridiques qu'il est nécessaire de connaître pour l'acquisition de tout bien immobilier.

Le mandat obligatoire

Le mandat de vente est un contrat par lequel le client confie à l’agent immobilier, moyennant une commission, la recherche d’un acquéreur pour le bien qu’il veut vendre. Malgré son appellation, le mandat de vente n’autorise pas l’agent immobilier à signer l’acte de vente en lieu et place du vendeur. Le mandat peut être simple ou donné en exclusivité. Il est obligatoire: l’agent ne peut agir sans être mandaté au préalable et par écrit.

Il doit fixer exactement la mission confiée à l'agent. Veillez donc scrupuleusement à son contenu. N'oubliez pas qu'il vous engage.

Parmi les nombreuses formalités qui vous protègent, retenons qu'il doit, à peine de nullité :

- être écrit et établi en autant d'exemplaires que de parties,
- être limité dans le temps. Toute clause de renouvellement par tacite reconduction doit elle-même fixer la durée du renouvellement. A défaut, le renouvellement est nul (et non le mandat initial),
- indiquer le numéro d'inscription sur le registre des mandats tenu au sein de l'agence,
- préciser les conditions de rémunération de l'agent et la partie qui en aura la charge,
- fixer les conditions dans lesquelles l'agent immobilier peut percevoir ou remettre des fonds.

Certaines clauses très contraignantes doivent figurer en caractères très apparents :
- la clause d'exclusivité. Elle doit aussi mentionner le délai à l'issue duquel le mandat peut alors être révoqué,
- la clause qui fixe d'avance les indemnités dues par une partie qui ne respecterait pas ses engagements (clause à éviter),
- la clause qui prévoit qu'une commission sera due même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire (clause à éviter).
Dans ces trois hypothèses, si la durée du mandat est supérieure à 3 mois et passé ce délai, vous pouvez le dénoncer à tout moment avec un préavis de 15 jours. Cette règle connaît quelques exceptions (ventes d'immeubles par lots, transactions sur des parts de sociétés immobilières et locations de locaux commerciaux).
Notez enfin que vous disposez d'une faculté de rétractation pendant 7 jours si le mandat a été conclu en dehors de l'agence

Protection de l'acquéreur, délai de rétractation : la loi SRU

Depuis le 1er juin 2001, les dispositions de l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoient un délai de rétractation de 7 jours instauré au bénéfice de l'acquéreur non professionnel d'un immeuble neuf d'habitation.
La loi de solidarité et de renouvellement urbains a en effet opéré des modifications importantes dans le domaine de la vente des biens immobiliers principalement en décidant de renforcer l'information et la protection de l'acquéreur.

Art. L. 271-1. Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'un des actes mentionnés au premier alinéa est dressé en la forme authentique, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné au premier alinéa. En aucun cas, l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Vente d'immeuble et amiante

Pour ce qui concerne les transactions immobilières, un décret qui n'entre globalement en vigueur que le 1er septembre 2002, dispose que "les propriétaire d'immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou à des personnes publiques produisent, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés à l'annexe au présent décret. Ce constat indique la localisation et l'état de conservation des ces matériaux et produits.
Ce constat, ou lorsque le dossier technique "Amiante" existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier, constitue l'état mentionné à l'article L 1334-7 du code de la santé publique ( article 10-1 du décret ).
Ainsi ces nouvelles dispositions, qui concernent tous les types d'immeubles et donc également les maisons indiciduelles, entre en application le 1er septembre 2002. Les avant-contrats signés avant cette date ne sont donc pas concernés par cette obligation.
Cependant, il convient de remarquer que l'article L 1334-7, précité, dispose que "l'état amiante" doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis."